Gayrimenkul Hukuku
Gayrimenkul Hukukunun Genel İlgi Alanı
Gayrımenkul, ya da güncel Türkçe karşılığı ile “taşınmaz” hukuku, taşınmaz malların mülkiyetine odaklanmaktadır. Hukuki açıklaması itibariyle, taşınmaz mallar üzerinde kurulan mülkiyet hakları ve sınırlı ayni haklar, taşınmaz hukukunun ana konusunu oluşturmaktadır. Daha somut ifadelerle izah etmek gerekirse taşınmaz hukuku;
- Taşınmaz malların mülkiyetleri (arsa, arazi, tarla, bina, apartman, bağımsız bölümler, işyerleri gibi malların mülkiyet haklarına ilişkin kurallar)
- Taşınmaz mallar üzerinde kurulan rehin hakları (ipotekler, ipotekli borç senetleri, ya da irat senetleri)
- Taşınmaz mallar üzerinde kurulan sınırlı ayni hakları (intifa hakkı, oturma hakkı, üst –inşaat- hakkı, kaynak hakkı, mecra hakkı vs.)
- Taşınmaz mallar üzerinde kurulan muris muvazaalarının tespiti ve tapu iptal tescil davaları
- Yolsuz tapu tescilinin iptali ve tapu sicilinin düzeltilmesi davası
- Taşınmaza yapılan haksız saldırıların durdurulması maksadıyla açılan müdahalenin men’i davaları
- Taşınmaz üzerinde inşa edilen haksız inşaatın durdurulması, yıkılması ve tazminat istenmesine ilişkin eda davaları
- Taşınmaz mülkiyetinin gerçek hak sahibine iadesi maksadıyla açılan istihkak davaları
- Taşınmaz mülkiyetine yapılan hafif çaplı saldırıların önlenmesi için gereken idari başvurular ve talep edilmesi gereken idari korumalar
- Zilyetliğin iadesi davaları
Taşınmaz ve Taşınmaz Mülkiyeti Kavramları
Taşınmaz, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 704’üncü maddesinde sayılan mallar olarak gösterilmektedir. Bu mallar şunlardır:
“Taşınmaz mülkiyetinin konusu şunlardır:
- 1. Arazi,
- 2. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,
- 3. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler”
Görüldüğü gibi, apartman dairelerinden tarlalara, arazilere kadar pek çok malvarlığı değerinin taşınmaz mülkiyetinin kapsamında olduğu açıktır.
Taşınmaz mülkiyeti, işte bu mallar üzerinde kurulan mülkiyeti ifade etmektedir. Ancak taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, taşınır malların mülkiyetinin kazanılması kadar basit olmadığı söylenmelidir. Taşınmaz mülkiyetini devren kazanılması sadece “anahtar teslimi” ile mümkün olmaz. Bunun için TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜNDE TESCİL İŞLEMİ YAPILMASI GEREKİR. Bu cümlenin açıklığından da anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin noterde yapılan devirle kazanılması mümkün değildir. Noterde taşınmaz satışı ve devri yapılmaz. Noterde ancak taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kurulabilir. Bu ise bir taşınmazın derhal devri sonucunu doğurmaz, ancak bir dava açma hakkı verir. Taşınmazın güvenli bir şekilde üçüncü kişilere devri için, bu işlemin mutlaka tapu sicil müdürlüğünde yapılması ve işlemin tapu siciline tescil edilmesi gerekir.
Mülkiyet ve Tapu Arasındaki İlişki
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca, tapu sicil müdürlüğüne tescil ettirilmiş bir taşınmaz satışı, yeni malike bir belge verilmesini sağlar. Bu belgede, malikin kimlik bilgileri ile sahibi olduğu taşınmaza ilişkin bilgiler yer alır. “Tapu” adı verilen bu belge, kişinin ilgili taşınmaza “malik” olduğuna ilişkin bir senettir. Önemle belirtelim ki, bu belgeyi noterden temin etmek olanaksızdır; ancak yetkili tapu müdürlüğü aracılığıyla tapu edinilebilir. Tapu, mülkiyet hakkının varlığı bakımından ispat kolaylığı sağlar. Fakat ispatın tek vasıtası tapu değildir. Tapu sicilindeki tescil ve kayıt mülkiyet hakkının varlığı bakımından şart olduğundan, bahse konu kaydın var olup olmadığı tapu sicil müdürlüğünden sorulması suretiyle de mülkiyet ispatı yapılabilir.
